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관리처분계획

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관리처분계획의 절차 개관

  • [법 제74조 제2항]
    • 주거환경개선․재개발사업 : 구청장이 선정·계약한 2인 이상
    • 재건축사업 : 구청장이 선정․계약한 1인 이상 + 조합총회 의결로 선정·계약한 1인 이상
    • 평가기준일 : 사업시행계획인가 고시일
  • [법 제72조]
    • 사업시행계획인가 고시(사업시행계획인가 이후 시공자 선정시는 계약체결일)후 120일 이내
      - 토지등소유자에게 종전자산평가액 등을 통지, 해당지역 일간신문에 분양공고
      ※ 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업은 제외
  • [법 제72조 제2,3항]
    • 토지등소유자 → 사업시행자
    • 분양신청기간-통지일로부터 30일 이상 60일 이내 (20일의 범위에서 한 차례만 연장 가능)
  • [법 제74조 제2항]
    • 평가기준일 : 분양신청기간 만료일
    • 종전자산의 평가절차와 동일
  • [법 제74,76조]
    • 분양신청기간 만료일 기준으로 분양신청현황을 기초로 관리처분계획의 수립기준에 맞게 수립
      (분양설계, 분양대상자 내역 등 포함)
  • [법 제78조]
    • 사업시행자는 관리처분계획인가 신청 전 30일 이상 토지등소유자에게 공람
    • 제출의견 심사 및 조치
  • [법 제45조 제1항]
    • 조합원 과반수의 찬성으로 의결(생산자물가상승률분과 손실보상금액 제외하고 정비사업비가 10% 이상 증가시 조합원 2/3 찬성으로 의결)
      ※ 총회 개최일로부터 1개월 전에 조합원에게 문서로 통지
    • 사업시행자 → 시장·군수등
  • [법 제78조 제4항]
    • 처리기한 30일 이내(타당성 검증 요청 시 60일 이내) 인가여부 통지
    • 관리처분계획인가 시 공보에 고시
  • [법 제78조제5항]
    • 사업시행자 → 분양신청자

[비고] 6, 7의 순서에 대해 법에서 명시한 바 없으나 국토교통부 유권해석은 그 순서를 조합에 일임하고 있다. 보통 6, 7 순서로 하는 것이 통상적이며 6과 7을 동시에 하는 경우도 있다.

일반기준(법 제76조)

  • 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
  • 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 넓히거나 좁혀 대지 또는 건축물이 적정규모가 되도록 한다.
  • 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.
  • 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 넓혀 토지를 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
  • 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다.
  • 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니한 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
  • 바목에도 불구하고 다음의 경우에는 다음의 각 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
    • 1필지 토지의 공유자 : 시·도조례에서 따로 정하는 경우에는 주택을 공급할 수 있다.

      ※ 조례 제37조제2항제3호 단서규정(재개발사업에 한함)
      재개발구역 내 1필지의 토지를 여러 명이 공유한 경우로서 권리산정 기준일 이전에 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조에 따른 규모 이상인 자도 분양대상자로 본다

    • 종전 토지 또는 건축물 감정평가액의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택 공급
      단, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 공급하여야 하고 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외)하거나 전매를 알선할 수 없다.

주거환경개선사업 및 재개발사업의 관리처분방법(영 제63조제1항, 조례 제37조)

  • 시·도조례로 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것.
  • 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것(주택단지의 경우에는 예외).
  • 정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외)에게 분양할 것. 다만 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.
  • 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(법 제79조제4항 전단에 따라 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양하는 부분은 제외)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격(영 제93조에 따라 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액. 이하 사목에서 같다)과 영 제59조제4항 및 제62조제3호에 따라 토지등소유자가 부담하는 비용(재개발사업의 경우에만 해당)의 비율에 따라 분양할 것
  • 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 해당 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
  • 1필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 따라 그 대지소유권이 주어지도록 할 것(주택과 그 밖의 용도의 건축물이 함께 설치된 경우에는 건축물의 용도 및 규모 등을 고려하여 대지지분이 합리적으로 배분될 수 있도록 한다). 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.
  • 주택 및 부대시설·복리시설의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격(영 제93조에 따라 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액)을 고려하여 정할 것.

재건축사업의 경우(영 제63조제2항)

  • 주거환경개선사업 및 재개발사업의 관리처분방법의 6), 7)을 준용한다. 다만 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 정하는 경우 그에 따른다.
  • 부대시설·복리시설(부속토지를 포함)의 소유자에게는 부대시설·복리시설을 공급한다.

철거계획서 제출

  • 사업시행자가 자치구의 구청장에게 사업시행인가를 신청하는 경우에는 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 자재의 철거 및 처리계획을 포함)를 함께 제출해야 한다.

- 「도시정비법 시행령」 제47조제2항제14호 -

시공자와 철거 공사 계약

  • 사업시행자(사업대행자를 포함)는 시공자와 공사에 관한 계약을 체결하는 경우 기존 건축물의 철거 공사에 관한 사항을 포함해서 계약을 체결해야 한다.

- 「도시정비법」 제29조제9항 -

건축물의 철거 시기

일반 건축물
  • 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 한다.

- 「도시정비법」 제81조제2항 -

「건축법」에 따른 건축물 철거
  • 건축물을 철거하려는 경우 그 건축물의 소유자 또는 관리자는 철거예정일 3일 전까지 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수에게 건축물철거신고서(「건축법 시행규칙」 별지 제25호 서식)를 제출해야 한다.

- 「건축법」 제36조 제1항 및 「건축법 시행규칙」 제24조제1항 -

「공동주택관리법」에 따른 건축물 철거
  • 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하려는 경우에는 다음의 서류를 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여 허가를 받거나 신고를 해야 한다.
    • 허가신청서 또는 신고서
    • 공동주택단지의 배치도
    • 「공동주택관리법 시행령」 별표 3에 따라 입주자의 동의를 받아야 하는 경우에는 그 동의서

관리처분계획인가 후 이주‧철거가 완료되면 정비사업 시행을 위하여 시공자로부터 제출받은 시공보증서를 첨부하여 시장‧군수등에게 「건축법」 제21조 또는 「주택법」 제16조제2항에 따른 착공신고를 하여야 함.

「건축법」에 따른 착공

공사감리자 지정
  • 사업시행자는 건축물 공사에 착수하기 전에 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물을 건축하거나 같은 법 제6조제1항제6호에 따른 리모델링하는 경우 건축사가, 다중이용 건축물을 건축하는 경우 건설기술용역업자 또는 건축사를 지정하여 공사감리를 하도록 해야 함.

- 「건축법」 제25조 제1항 및 「건축법 시행령」 제19조제1항 -

공사계획 신고
  • 건축물의 공사에 착수하려면 「건축법」에 따라 시장·군수등에게 그 공사계획을 신고해야 하여야 하며 이를 신고하지 않을 경우 건축법에 따라 벌금이 부과됩니다. 다만, 건축물철거신고를 한 때에 착공예정일을 기재한 경우에는 신고하지 않아도 됨.

「주택법」에 따른 착공

  • 공사감리자의 지정: 주택건설공사 감리자 지정기준에 따라 자치구의 구청장 및 군수가 건축사 또는 건설기술용역업자를 지정함
  • 공사계획의 신고 : 정비사업의 대부분이 「주택법」에 따른 주택건설사업계획승인대상의 주택건설공사로, 사업시행자는 주택건설공사를 시작하려는 때 「주택법 시행규칙」 제15조제2항에 따른 서류를 첨부하여 시장‧군수등에게 신고하여야 합니다. 만약 이를 신고하지 않은 경우에는 과태료가 부과됨