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정비사업 정의

투명한 정비사업 정보제공을 통해
쾌적하고 살기 좋은 주거환경을 만들어갑니다

정비사업 이란?

  • 도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역내에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업
  • 신법과 구법의 비교

정비사업의 분류

재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업의 정보를 제공하는 정비사업의 분류표 입니다.
구 분 내 용
재개발사업 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
재건축사업 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
주거환경개선사업 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업

노후불량건축물의 정의

  • 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물.
  • 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
    • 급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물
    • 안전진단기관이 실시한 안전진단 결과 건축물의 내구성·내하력(耐荷力) 등이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물
  • 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서

    1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것

    2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것

    • 「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미치지 못하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 "도시·군계획시설"이라 한다) 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
    • 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물
    • 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물

정비사업 유형별 비교

구분,주택재개발,주거환경개선,주택재건축,주거환경관리,가로주택정비,도시환경정비의 정보를 제공하는 정비사업 유형별비교 표입니다
구분 주거환경개선
(주거환경개선+주거환경관리)
재개발
(주택재개발+도시환경정비)
재건축
대상지역 ① 도시 저소득 주민 집단거주지로 정비기반시설이 극히 열악하고, 노후불량 건축물 과도밀집
② 단독주택 및 다세대 주택 밀집지역
① 정비기반시설이 열악하고, 노후 불량 건축물이 밀집된 지역
② 상업·공업지역 등
정비기반시설은 양호하나, 노후 불량 건축물이 밀집된 지역
시행방법 - 관리형 주거환경개선사업
- 수용 및 건설·공급 방법
- 환지공급 방법
- 관리처분계획 방법
- 관리처분계획 방법
- 환지공급 방법
- 관리처분계획 방법
사업 시행자 - 구청장 또는 토지주택공사 등 -조합,공동시행(조합+지자체·토지주택공사등, 건설업자, 한국감정원 등), 공공시행자, 사업대행자, 지정개발자 -조합,공동시행(조합+지자체·토지주택공사등, 건설업자, 한국감정원 등), 공공시행자, 사업대행자, 지정개발자
주민동의 - 추진위원회·조합 설립 없음
- 사업시행자 지정 동의
- 추진위 : 토지등 소유자 과반수 동의
-조합설립: 토지등 소유자 3/4이상 및 토지면적 1/2이상의 토지소유자 동의
- 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가 신청 : 총회의결(조합원 과반수 동의)
-추진위 : 토지등 소유자 과반수 동의
-조합설립
▶ 주택단지내: 공동주택 각 동별 소유자 과반수 동의 + 전체 구분소유자 3/4이상 및 토지면적 3/4이상 토지소유자 동의
▶ 주택단지 외 지역 포함: 토지 또는 건축물 소유자 3/4이상, 토지면적 2/3이상 토지 소유자 동의
- 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가 신청 : 총회의결(조합원 과반수 동의)
토지 등
소유자
토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 건축물 및 그 부속토지의 소유자
조합원 자격 토지 등 소유자 토지 등 소유자 중 조합설립에 동의한 자
주택공급 1세대 1주택 1세대 1주택, 소유한 주택수만큼 공급(근로자 숙소·기숙사 소유한 토지등소유자, 국가·지자체·LH등,
2주택(종전 자산평가액 범위 또는 주거전용면적 범위)
1세대 1주택, 소유한 주택수만큼 공급(근로자 숙소·기숙사 소유한 토지등소유자, 국가·지자체·LH등. 단, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청한 재건축사업의 경우 제외),
2주택(종전 자산평가액 범위 또는 주거전용면적 범위. 단, 1세대는 60㎡ 이하로 공급하고 이전고시일로부터 3년이내 전매 등 금지)
주택건설
비율
전용 85㎡ 이하 : 주택전체 세대수(임대주택 포함)의 90% 이상 전용 85㎡ 이하 : 주택전체 세대수의 40%이상(예외: 주택단지 전체가 5층이하일 경우) 전용 85㎡ 이하 : 해당없음
임대주택
건설비율
-임대주택 : 전체 세대수의 20% 이상
-임대전용 40㎡ 이하 : 임대주택 20% 이상 또는 전체 세대수(임대주택 포함)의 4% 이상
-임대주택 : 전체 세대수(소형주택 제외)의 5% 이상
-임대전용 40㎡ 이하 : 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 주택 전체 세대수(소형주택 제외)의 5% 이상
-임대주택 : 전체 세대수(소형주택 제외)의 5% 이상
-임대전용(전용60㎡ 이하) : 주거 전용면적 합계가 건설한느 주택의 연면적 합계의 3%(소형주택제회)

추진절차

주거환경개선사업 추진절차(관리형 주거환경개선사업, 공동주택건설사업)

주거환경개선사업은 주로 주민이 스스로 주택을 보전·정비·개량하는 ‘관리형 주거환경개선사업’(종전의 현지개량사업)과 시장·군수등, 토지주택공사등이 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하거나(수용방식) 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급(관리처분계획방식)하는 ‘공동주택건설사업’으로 시행한다.

주거환경개선사업 추진절차에 관한 표 : 1단계(계획단계), 2단계(시행준비단계), 3단계(시행단계)로 구성되어 있습니다.
1단계
(계획단계)
기본계획수립 주민공람, 市의회 청취, 市도시계획위원회 심의
정비계획수립 및 정비구역지정 주민설명회, 주민공람, 區의회 의견청취, 市도시계획위원회 심의
*공동주택건설사업(수용방식)의 경우 정비계획 내용에 사업시행자로 예정된 자 포함시킴
2단계
(시행준비단계)
사업시행자 지정/정비사업 시행여부동의 (법 제24조) 관리형 주거환경개선사업(법 제23조제1항제1호) (조례 제2조제3호, 제14조제1항제1,2호) 정비기반시설 정비는 구청장이 직접 시행하거나, 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행(정비계획 입안 공람공고일 현재 토지등소유자의 과반수 동의 필요), 건축물의 개량은 해당 주택 소유자가, 공동이용시설의 개량은 관리청이 시행한다.
공동주택건설 사업 (법 제23조제1항제2,4호) (조례 제2조제4호, 제14조제1항제3호) 정비계획 입안 공람공고일 현재 해당 정비예정구역의 토지등소유자 2/3 이상 동의와 세입자(공람공고일 3개월 전부터 해당 정비예정구역에 3개월 이상 거주하고 있는 자) 세대수의 과반수의 동의 필요(세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 세입자 동의 제외)
cf) 시장・군수등이 천재지변 등으로 건축물 붕괴 우려가 있어 긴급히 정비사업 시행할 필요가 있다고 인정되는 경우 토지등소유자 및 세입자의 동의 없이 직접 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행(이 경우 지체 없이 토지등소유자에게 긴급한 정비사업의 시행 사유・방법 및 시기 등을 통보)
주민대표회의 구성 (법 제47조) 토지등소유자가 시장・군수등 또는 토지주택공사등의 사업시행을 원하는 경우 토지등소유자의 과반수 동의를 얻어 주민대표회의 구성, 시장・군수등의 승인을 받아야 함.
  • 정비구역 지정・고시 후 구성
  • 법 제53조에 따른 시행규정 정하는 때에 의견 제시 가능
3단계
(시행단계)
사업시행 관리형 주거환경개선사업 구청장 : 정비기반시설 정비,
주민 : 주택 개량관리청 : 공동이용시설의 개량
공동주택 건설사업
  • 토지주택공사등은 시장・군수등에게 사업시행계획인가(시장·군수등이 시행자인 경우 사업시행계획서 작성)를 받아야 하고, 시장・군수등은 인가사항을 지방차지단체 공보에 고시
  • 토지주택공사등이 관리처분계획으로 주택등을 공급하는 경우 분양신청 및 공고, 주민공람 및 관리처분계획 수립, 시장·군수등의 인가(시장·군수등이 시행자인 경우 관리처분계획서 작성) 및 고시
  • 이주·철거 및 착공, 공동주택 건설 후 토지등소유자에게 주택을 우선 공급 또는 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 공급
4단계
(완료단계)
관리형 주거환경개선사업 주민 개별 사용승인, 정비기반시설 등 준공
공동주택건설사업방법 준공검사(LH는 자체준공 및 통보), 입주 통지, 이전고시 등

※조례 제2조제4호 - “공동주택건설사업”이란 법 제23조제1항제2호 및 제4호에 해당하는 주거환경개선사업중 공동주택 및 그 부대시설·복리시설의 건설사업으로서 구청장·군수(이하 “구청장”이라 한다)가 직접 시행하거나 법 제24조제2항 각 호에 따라 구청장이 지정하는 자가 시행하는 사업을 말한다

재개발, 재건축정비사업 추진절차

원칙적으로 토지등소유자로 구성된 조합이 시행하며 지자체, 토지주택공사등, 건설업자 등과 공동시행하기도 한다. 법으로 정한 요건을 갖춘 경우 지정개발자가 시행할 수 있으며 경우에 따라서 공공시행자가 시행하거나 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 사업을 대행할 수도 있다.

정비사업단계별 개정내용(시행일: 2018. 2. 9.)