매일경제는 2022년 4월 17일자 인터넷 판에 “… 7%대 대출금리 시대 온다…”라는 제목 아래 “은행권 기준금리 연말 최소 2.00%…주담대 상단 7% 넘어설 것” “은행 간 금리인하 경쟁, 기준금리 인상 선반영 등에 상승 속도 떨어질 수도”라는 부제를 달고 있습니다.
https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2022/04/340867/
뉴데일리경제는 2022년 5월 6일자 인터넷 판에 “주담대 금리 곧 8%대…영끌족, 고정금리 갈아타려면?”이라는 제목 아래 “최고금리 6%대 시대…연말 기준금리 2% 인상예고 고정금리이용 22%로 '급증'…금리인하요구권 활용”이라는 부제를 달고 있습니다.
https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2022/05/06/2022050600068.html
제목과 부제만 무심코 보았을 경우, 궁극적으로 조합원님들이 부담할 이주비 대출금리가 폭등할 것으로 착각할 가능성이 있을 것 같습니다. 그러나 우리가 눈여겨보아야 할 것은 매일경제와 뉴데일리경제의 기사 제목과 부제에서 나타나는 금리가 주담대 상단금리, 즉 최고금리라는 것입니다.
조합의 이주비대출 금리가 주담대라고 통칭되는 주택담보대출의 상단금리 혹은 최고금리가 적용될 가능성은 제로에 수렴된다고 할 수 있습니다.
그 이유를 간략하게 말씀드리겠습니다.
이주비 대출금리는 아래의 공식에 따라 결정됩니다.
4월 14일부터 오늘까지의 기준금리는 씨디 금리와 코픽스 금리에 따라 약간의 차이가 있긴 하지만 1.51%와 1.84% 사이입니다. 그리고 일반적으로 이주비 및 사업비 대출금리에 적용되는 가산금리는 1% 전후인데 최근 어느 재개발 사업장에서 적용된 가산금리가 1.15%로 알려지기도 하였습니다.
그렇다면 우리 재개발사업에 적용되는 대출금리는 어느 정도일지 추정하는데 어려움을 없을 것 같습니다.
이제 대출금리에 대해 좀 더 자세하게 살펴보겠습니다.
일반적으로 대출금리를 결정할 때 은행과의 거래에 따라 금리를 감면하거나 본부나 영업점에서 조정하는 가감조정금리도 반영되긴 합니다만, 이주비 대출금리 결정에 있어 무의미한 것으로 여겨져 이를 무시하고 기준금리와 가산금리에 대해 초점을 두고 말씀드리겠습니다.
대출금리 산정에 있어 기준금리로 사용되고 있는 것은 씨디(CD: 양도성예금증서) 금리와 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리입니다.
주담대 금리의 바탕이 되는 씨디 연동대출금리는 우리은행 기준으로 4월 14일 1.51%로, 4월 15일 1.58%로, 4월 19일 1.72%로, 그리고 5월 20일 1.72%로 공시되었습니다.
주담대 변동금리의 기준금리 역할을 하는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 기준금리는 은행연합회의 웹사이트에서 확인할 수 있는데, 신규취급액기준 코픽스 기준금리는 3월 15일 1.70%로, 4월 15일 1.72%로 그리고 5월 16일 1.84%로 공시되었습니다. (다음 공시일은 6월 15일)
기준금리는 씨디 금리든 코픽스 금리든 은행 간 대동소이하거나 동일하기 때문에 대출금리에서 중요한 역할을 하는 것은 가산금리라고 할 수 있습니다.
가산금리는 대출금리 산정을 위해 기준금리에 가산하는 금리로 업무원가, 법적비용, 위험프리미엄, 가감조정금리 등 다양한 요소로 구성되며, 신용등급별 예상 손실률 변화, 은행의 업무원가, 자금조달금리 등락 등에 따라 변동 가능합니다. (출처: 은행연합회)
허그(HUG: 주택도시보증공사) 보증으로 이루어지는 재개발사업 이주비 대출금리에 적용되는 가산금리는 1% 내외인 것으로 파악됩니다.
그리고 결코 간과해서는 안 될 것이 허그 보증 수수료인데, 이주비의 경우 대출액의 0.304% 그리고 사업비의 경우 대출액의 등급에 따라 0.427%(1등급)에서 0.858%(5등급)까지의 수수료를 부담해야만 합니다. 물론 시공자가 보증할 경우 허그 보증 수수료는 부담하지 않아도 됩니다.
현재 조합집행부에서 최적의 이주비 및 사업비 대출금리가 적용되는 대출금 확보를 위해 백방으로 노력하고 있는 것으로 알고 있는데 좋은 결과가 있기를 기원합니다.
감사합니다.
