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정비계획 및 정비구역

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정의

기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 정비구역 지정요건에 해당하는 구역을 대상으로 해당 구역의 구체적인 개발과 내용을 결정하는 계획이나 절차를 말한다.

정비계획과 정비구역의 관계

정비구역은 기본계획의 적합한 범위 안에서 수립·승인된 정비계획상의 정비사업구역을 말한다.

정비계획의 개념

도시․주거환경정비기본계획의 개요 표이며 도입배경,성격,대상지역,수립기간,수립권자,내용,수립절차로 구성
의 의 - 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후 ․ 불량건축물이 밀집하는 등의 구역지정 요건에 해당하는 구역을 대상으로 당해 구역의 구체적인 개발계획과 내용을 결정하는 계획 또는 절차
성 격 - 정비사업 시행을 위한 구체적인 시행계획이다.
- 도시․주거환경정비기본계획의 하위계획으로, 해당 정비구역 및 정비계획 중 「국토계획법」 제52조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항은 같은 법 제50조에 따라 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정・고시된 것으로 본다.
지정요건 - 무허가 건축물 및 노후 ․ 불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상, 주민의 소득수준 등, 사업유형별 구체적인 지정요건은 시․도조례에 위임
입안권자

결정권자
- 정비계획 입안권자 : 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 “구청장”)
* 정비구역 지정권자가 정비구역 지정을 위해 직접 법 제9조에 따른 정비계획을 입안할 수도 있음
* 구청장은 정비계획을 입안하여 지정권자에게 정비구역 지정을 신청하는 자임
- 정비계획 결정 및 정비구역 지정권자 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수
내 용 - 정비사업의 명칭, 구역 및 면적, 도시계획시설 설치계획, 공동이용시설 설치계획, 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획, 환경보전 및 재난방지계획, 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획, 정비사업시행 예정시기 등
수립절차 기초조사 및 정비계획 입안(구청장등) ⇨ 주민설명회(서면통보 후) 및 주민공람(30일 이상) ⇨ 구의회 의견청취(60일 이내 회신) ⇨ 정비계획 및 정비구역 지정 신청(구청장등→광역시장) ⇨ 지방도시계획위원회 심의(광역시장) ⇨ 정비계획 및 정비구역지정‧고시(지자체 공보) ⇨ 국토교통부장관 보고

정의

  • 정비계획 입안권자는 기본계획 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 지정 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람 및 의견 청취한 후 정비기반시설 및 국유‧공유재산의 관리청(해당사항 포함된 경우 한함)과 구의회의 의견을 청취한 다음
  • 정비계획을 입안하여 정비구역 지정권자에게 정비구역지정을 신청하여야 하며(구의회 의견 첨부), 정비구역 지정권자는 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비계획 결정 및 정비구역을 지정한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정내용을 지방자치단체 공보에 고시하고 국토교통부장관에게 그 지정내용을 보고, 관계서류를 일반인이 열람토록 한다.

정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차

정비계획 및 정비구역의 경미한 사항을 변경하는 경우 ②, ③, ⑤, ⑦ 절차는 생략할 수 있다.

정비계획 입안권자는 정비계획을 입안하는 경우에 다음의 사항을 조사하여 영 별표 1(정비계획의 입안 대상지역)의 요건에 적합한지 여부를 확인하여야 하며,

  • 주거환경개선사업

    다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

    • 1985년 6월 30일 이전에 건축된 건축물로서 법률 제3533호 「특정건축물정리에관한특별조치법」 제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역
    • 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 정비구역의 건축물 수의 50퍼센트 이상인 지역
    • 재개발사업을 위한 정비구역의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 재개발사업의 시행을 원하지 않는 지역
    • 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
    • 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
    • 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 등이 과다하게 분포된 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역
    • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제5호에 따른 방재지구로서 주거환경개선사업이 필요한 지역
    • 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전ㆍ정비ㆍ개량이 필요한 지역
    • 법 제20조 및 제21조에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역
    • 기존 단독주택 재건축사업 또는 재개발사업을 위한 정비구역 및 정비예정구역의 토지등소유자의 50퍼센트 이상이 주거환경개선사업으로의 전환에 동의하는 지역
    • 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역 및 같은 법 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역
  • 재개발사업

    노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2 이상인 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역. 이 경우 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.

    • 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
    • 노후·불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
    • 인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
    • 해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지 제외)면적이 전체 토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역
    • 공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역
    • 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설·공급이 필요한 지역
  • 재건축사업

    위 제1) 및 제2)에 해당하지 않는 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

    • 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
    • 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
    • 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만 제곱미터 이상인 지역
    • 셋 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 법 제12조에 따른 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 1만제곱미터 이상인 지역

실시시기 및 비용부담 등

  • 정비계획의 입안권자는 재건축사업 정비계획의 입안을 위하여 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때에 안전진단을 실시하여야 한다.
  • 정비계획 수립시기가 도래하기 전이라도 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안 제안하기 전에 해당 정비예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1이상의 동의를 얻어 안전진단을 신청하는 경우 정비계획 입안권자는 현지조사를 통해 안전진단 실시여부를 결정하여 안전진단을 실시하여야 한다. 이 경우 안전진단에 드는 비용을 해당 안전진단의 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다.

안전진단의 대상

안전진단은 주택단지의 건축물을 대상으로 한다.

안전진단의 절차