서울시 정비사업 스킵네비게이션

정비계획 및 정비구역

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정비구역의 정의

정비구역은 정비사업을 체계적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역을 말한다.

정비계획의 개념

정비계획의 개념표이며 의의, 성격, 지정요건, 입안권자 및 결정권자, 내용으로 구성
의의
  • 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 지정 요건에 해당하는 구역을 계획적이고 체계적으로 정비하기 위하여 수립하는 계획
성 격
  • 정비사업 시행을 위한 구체적인 시행계획
  • 도시·주거환경정비기본계획의 하위계획
  • 해당 정비구역 및 정비계획 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항은 같은 법 제50조에 따라 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정・고시된 것으로 본다.
지정요건
  • 무허가건축물 및 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상, 주민의 소득수준 등 구체적인 지정요건은 시·도조례에 위임
입안권자

결정권자
  • 정비계획 입안권자 : 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수
    * 정비구역 지정권자가 정비구역 지정을 위해 직접 정비계획을 입안할 수도 있음
  • 정비계획 결정 및 정비구역 지정권자 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수 (광역시의 군수 제외)
내용
(법 제9조)
  • 정비사업의 명칭, 구역 및 면적, 도시계획시설 설치계획, 공동이용시설 설치계획, 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획, 환경보전 및 재난방지계획, 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획, 세입자 주거대책, 정비사업시행 예정시기 등

정비계획 결정 및 정비구역 지정 절차

정비계획 및 정비구역의 경미한 사항을 변경하는 경우 ②, ③, ⑤, ⑦ 절차는 생략 가능

정비계획의 입안대상지역

  • 주거환경개선사업

    다음의 어느 하나에 해당하는 지역

    • 1985년 6월 30일 이전에 건축된 건축물로서 법률 제3533호 「특정건축물정리에관한특별조치법」 제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역
    • 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 정비구역의 건축물 수의 50% 이상인 지역
    • 재개발사업을 위한 정비구역의 토지면적의 50% 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50% 이상이 각각 재개발사업의 시행을 원하지 않는 지역
    • 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
    • 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
    • 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 등이 과다하게 분포된 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역
    • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제5호에 따른 방재지구로서 주거환경개선사업이 필요한 지역
    • 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전ㆍ정비ㆍ개량이 필요한 지역
    • 「도시 및 주거환경정비법」 제20조 및 제21조에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역
    • 기존 단독주택 재건축사업 또는 재개발사업을 위한 정비구역 및 정비예정구역의 토지등소유자의 50% 이상이 주거환경개선사업으로의 전환에 동의하는 지역
    • 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역 및 같은 법 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역
  • 재개발사업

    노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2 이상인 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역. 이 경우 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.

    • 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
    • 노후·불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
    • 인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
    • 해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지 제외)면적이 전체 토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역
    • 공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역
    • 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설·공급이 필요한 지역
    • 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
    • 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
  • 재건축사업

    주거환경개선사업 및 재개발사업을 위한 정비계획 입안대상지역에 해당하지 않는 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역

    • 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
    • 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
    • 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만 제곱미터 이상인 지역
    • 셋 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 「도시 및 주거환경정비법」 제12조에 따른 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 1만제곱미터 이상인 지역

안전진단 실시시기

  • 정비계획의 입안권자는 재건축사업 정비계획의 입안을 위하여 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때에 안전진단을 실시하여야 한다.
  • 정비계획 입안권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 현지조사를 통해 안전진단 실시여부를 결정하여 안전진단을 실시하여야 한다. 이 경우 안전진단에 드는 비용을 해당 안전진단의 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다.
    • 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1이상의 동의를 받아 안전진단을 요청하는 경우
    • 정비예정구역을 지정하지 아니한 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단을 요청하는 경우
    • 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호나목에 해당하는 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단을 요청하는 경우

안전진단의 절차