서울시 정비사업 스킵네비게이션

관리처분계획

투명한 정비사업 정보제공을 통해
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관리처분계획인가 절차

  • [법 제74조]
    • 주거환경개선사업, 재개발사업 : 구청장·군수가 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등
    • 재건축사업 : 구청장·군수가 선정·계약한 1인 이상의 감정평가법인등 + 조합총회 의결로 선정·계약한 1인 이상의 감정평가법인등
    • 평가기준일 : 사업시행계획인가 고시일
  • [법 72조]
    • 사업시행자
    • 사업시행계획인가 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자 선정시는 계약체결일)부터 120일 이내
      • 토지등소유자에게 종전자산평가액 등을 통지, 해당지역 일간신문에 분양공고
        ※ 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업은 제외
  • [법 제72조]
    • 토지등소유자 → 사업시행자
    • 분양신청기간 : 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내 (20일의 범위에서 한 차례만 연장 가능)
  • [법 제74조]
    • 평가기준일 : 분양신청기간 만료일
    • 종전자산의 평가절차와 동일
  • [법 제74, 76조]
    • 사업시행자
    • 분양신청기간 만료일 기준으로 분양신청현황을 기초로 관리처분계획의 수립기준에 맞게 수립
      (분양설계, 분양대상자 내역 등 포함)
  • [법 제78조]
    • 사업시행자
    • 관리처분계획인가 신청 전 30일 이상 토지등소유자에게 공람 및 의견청취
    • 제출의견 심사 및 조치
  • [법 제45조]
    • 조합원 과반수의 찬성으로 의결(생산자물가상승률분과 손실보상금액 제외하고 정비사업비가 10% 이상 증가시 조합원 2/3 찬성으로 의결)
    • 조합원 100분의 20 이상 직접 출석
      ※ 총회 개최일부터 1개월 전에 조합원에게 문서로 통지
  • [법 제74조]
    • 사업시행자 → 구청장·군수
  • [법 제78조]
    • 구청장·군수
    • 처리기한 30일 이내(타당성 검증 요청 시 60일 이내) 인가여부 통지
    • 관리처분계획인가 부산시보에 고시
  • [법 제78조]
    • 사업시행자 → 분양신청자

관리처분계획 수립기준

  • 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
  • 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 넓히거나 좁혀 대지 또는 건축물이 적정규모가 되도록 한다.
  • 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.
  • 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 넓혀 토지를 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
  • 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다.
  • 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니한 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
  • 다음의 규정에서 정하는 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
    • 「도시 및 주거환경정비법」 제76조제1항제7호
    • 「부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례」 제37조

주거환경개선사업 및 재개발사업의 관리처분방법

  • 시·도조례로 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것
  • 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.
  • 정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.
  • 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(법 제79조제4항 전단에 따라 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양하는 부분은 제외)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격(영 제93조에 따라 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액)과 영 제59조제4항 및 제62조제3호에 따라 토지등소유자가 부담하는 비용(재개발사업의 경우에만 해당)의 비율에 따라 분양할 것
  • 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 해당 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
  • 1필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 따라 그 대지소유권이 주어지도록 할 것(주택과 그 밖의 용도의 건축물이 함께 설치된 경우에는 건축물의 용도 및 규모 등을 고려하여 대지지분이 합리적으로 배분될 수 있도록 한다). 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.
  • 주택 및 부대시설·복리시설의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격(영 제63조에 따라 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액)을 고려하여 정할 것.

재건축사업의 관리처분방법

  • 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 해당 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
  • 1필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 따라 그 대지소유권이 주어지도록 할 것(주택과 그 밖의 용도의 건축물이 함께 설치된 경우에는 건축물의 용도 및 규모 등을 고려하여 대지지분이 합리적으로 배분될 수 있도록 한다). 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.
  • 부대시설·복리시설(부속토지를 포함)의 소유자에게는 부대시설·복리시설을 공급할 것. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.
    • 새로운 부대시설·복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액보다 클 것
    • 기존 부대시설·복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액보다 클 것
    • 새로 건설한 부대시설·복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것
  • 다만 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.

철거계획서 제출

  • 사업시행자가 사업시행계획인가를 신청하는 경우에는 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 자재의 철거 및 처리계획을 포함)를 함께 제출해야 한다. (법 제47조제2항)

시공자와 철거 공사 계약

  • 사업시행자(사업대행자 포함)는 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사(석면 조사·해체·제거 포함)에 관한 사항을 포함시켜야 한다. (법 제29조제9항)

건축물의 철거

  • 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다. (법 제81조제2항)
  • 「재난 및 안전관리 기본법」·「주택법」·「건축법」등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 폐공가의 밀집으로 범죄 발생의 우려가 있는 경우에는 관리처분계획인가를 받기 전에 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장·군수 등의 허가를 받아 건축물을 철거할 수 있다. (법 제81조제3항)
  • 「건축물관리법」에 따른 건축물 철거
    • 건축물의 소유자 또는 관리자는 건축물을 해체하려는 경우 구청장·군수의 허가를 받아야 한다.(건축물관리법 제30조)
  • 「공동주택관리법」에 따른 건축물 철거
    • 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하려는 경우에는 구청장·군수의 허가를 받아야 한다. (공동주택관리법 제35조)

정비사업의 착공

  • 관리처분계획인가 후 이주‧철거가 완료되면 정비사업 시행을 위하여 시공자로부터 제출받은 시공보증서를 첨부하여 시장‧군수등에게 「건축법」 제21조 또는 「주택법」 제16조제2항에 따른 착공신고를 하여야 함. (법 제82조)

「건축법」에 따른 착공신고

  • 건축물의 공사를 착수하려면 「건축법」에 따라 구청장·군수에게 공사계획을 신고하여야 한다. (건축법 제21조)

「주택법」에 따른 착공신고

  • 정비사업의 대부분이 「주택법」에 따른 주택건설사업계획승인대상의 주택건설공사로, 사업시행자는 주택건설공사를 시작하려는 경우 「주택법」에 따라 구청장‧군수에게 신고하여야 한다. (주택법 제16조)