서울시 정비사업 스킵네비게이션

정비사업 정의

투명한 정비사업 정보제공을 통해
쾌적하고 살기 좋은 주거환경을 만들어갑니다

정비사업 이란

  • 도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업

정비사업의 분류

주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업의 정보를 제공하는 정비사업의 분류표 입니다.
구 분 내 용
주거환경개선사업 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업
재개발사업 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
재건축사업 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

노후·불량건축물의 정의

  • 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
  • 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물 중 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
    • 급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물
    • 「도시 및 주거환경정비법」 제12조제4항에 따른 안전진단기관이 실시한 안전진단 결과 건축물의 내구성·내하력(耐荷力) 등이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물
  • 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치하고 건축물을 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
    • 「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미치지 못하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
    • 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물
    • 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
  • 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
    • 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 기간이 지난 건축물
    • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물

정비사업 유형별 비교

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구분 주거환경개선사업 재개발사업 재건축사업
대상지역
  • 도시저소득 주민 집단거주지로 정비기반시설이 극히 열악하고, 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역
  • 단독주택 및 다세대 주택 밀집지역
  • 정비기반시설이 열악하고, 노후·불량건축물이 밀집된 지역
  • 상업·공업지역 등
정비기반시설은 양호하나, 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역
시행방법
(법 제23조)
  • 관리형 주거환경개선사업
  • 수용 및 건설·공급 방법
  • 환지공급 방법
  • 관리처분계획 방법
  • 관리처분계획 방법
  • 환지공급 방법
  • 관리처분계획 방법
사업 시행자
(법 제24~28조)
  • 구청장·군수 또는 토지주택공사등
  • 공동시행(구청장·군수 또는 토지주택공사등 + 건설업자, 등록사업자)
  • 조합
  • 공동시행(조합+구청장·군수, 토지주택공사등, 건설업자, 등록업자, 신탁업자, 한국부동산원)
  • 공공시행자
  • 사업대행자
  • 지정개발자
  • 조합
  • 공동시행(조합+구청장·군수, 토지주택공사등, 건설업자, 등록업자)
  • 공공시행자
  • 사업대행자
  • 지정개발자
주민동의
(법 제31, 35, 45조)
  • 추진위원회·조합 설립 없음
  • 사업시행자 지정 동의
  • 추진위원회 : 토지등소유자 과반수 동의
  • 조합설립 : 토지등소유자 3/4이상 및 토지면적 1/2이상의 토지소유자 동의
  • 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가 신청 : 총회의결(조합원 과반수 동의)
  • 추진위원회 : 토지등소유자 과반수 동의
  • 조합설립
    • 주택단지내 : 공동주택 각 동별 구분 소유자 과반수 동의 + 전체 구분소유자 3/4이상 및 토지면적 3/4이상 토지소유자 동의
    • 주택단지 외 지역 포함: 토지 또는 건축물 소유자 3/4이상, 토지면적 2/3이상 토지소유자 동의
  • 사업시행계획서 작성 및 관리처분계획 수립 : 총회의결(조합원 과반수 찬성)
토지등소유자
(법 제2조)
토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 건축물 및 그 부속토지의 소유자
조합원 자격
(법 제39조)
토지등소유자 토지등소유자 중 조합설립에 동의한 자
주택공급
(법 제76조)
1세대 1주택
  • 1세대 1주택
  • 소유한 주택수만큼 공급(근로자 숙소·기숙사 소유한 토지등소유자, 국가·지자체·토지주택공사등
  • 2주택(종전 자산평가액 범위 또는 종전주택 주거전용면적 범위. 단, 주택은 60㎡ 이하로 공급하고 이전고시일 다음 날부터 3년이내 전매 등 금지)
  • 1세대 1주택
  • 소유한 주택수만큼 공급(근로자 숙소·기숙사 소유한 토지등소유자, 국가·지자체·토지주택공사등. 단, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청한 재건축사업은 제외),
  • 2주택(종전 자산평가액 범위 또는 종전주택 주거전용면적 범위. 단, 주택은 60㎡ 이하로 공급하고 이전고시일 다음 날부터 3년이내 전매 등 금지)
주택규모별
건설비율
(법 제10조)
전용 85㎡ 이하 : 주택전체 세대수의 90% 이상 전용 85㎡ 이하 : 주택전체 세대수의 40%이상(단, 주택단지 전체가 5층이하인 경우 제외)
임대주택
건설비율
(법 제10조)
  • 임대주택 : 주택 전체 세대수의 20% 이상
  • 임대전용 40㎡ 이하 : 임대주택 20% 이상 또는 주택 전체 세대수(임대주택 포함)의 4% 이상
  • 임대주택 : 주택 전체 세대수(소형주택 제외)의 10% 이상 (단, 학교용지 확보시 5%, 상업지역 제외)
  • 임대전용 40㎡ 이하 : 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 주택 전체 세대수(소형주택 제외)의 5% 이상

정비사업 추진절차